[2011.05.19] 美国房市:最黑暗的时刻

2011-5-25 06:45| 发布者: Somers| 查看: 5650| 评论: 11|原作者: bluedpiggy

摘要: 黑暗中希望的预兆

房市

最黑暗的时刻

黑暗中希望的预兆

May 19th 2011 | WASHINGTON, DC | from the print edition

在过去臭气难闻的五年中，美国房市的破产风仍然持续并十分活跃。据标普/Case-Shiller房价指数，今年二月房价环比下降3.3%，为2009年11月以来最大降幅。美联储所偏好的CoreLogic房价指数显示的数据更差，三月的环比降幅为7.5%。而一家网上不动产数据库，Zillow，则在最近表示三月房价环比下降了8.2%。Zillow已经连续57个月报告房价下跌。

最新的房市问题让美国人忧虑新一轮暴跌期即将来临。二年前，房市似已触底。多亏低利率和慷慨的房屋税收抵免，价格和销售额才趋于平稳。但这短暂的喘息在去年夏天就已结束。和范围更广的经济寒潮一同来袭的，是税收抵免政策的过期，房价又开始下跌。一些预测者预计房市恢复正常前，房价会再下降5%到10%。Case-Shiller房价指数和因非理性繁荣成名的Robert Shiller【1】则认为，再下降25%亦非毫无可能。

这将意味着经济的大麻烦。建筑业工作机会的减少限制了增长，进一步抑制房市。房价下跌，现有的抵押贷款看似更难负担，违约费用也在上涨。银行和两家政府支持的抵押贷款巨头，Fannie Mae和Freddie Mac，已经由于大量的止赎房屋的压力而处境艰难。Fannie和Freddie的大量抛售是今年房价迅速下跌的部分原因。依旧偏高的违约率使得银行要求更优的信用评级和更多的首付比例，这些要求是很多首次买房的买家无法达到的。

但有预兆表示这也许只是黎明前最黑暗的时刻。从许多指标来看，买房开始似乎容易负担了。调整通胀后的房价向1990年代泡沫年份之后及 2000年代的最初几年之后的长期趋势靠拢。而且房价对租金比例也回到了泡沫前的水平。

其他数字看来更好。公寓空房数在今年第一季度迅速下跌，现在是三年来最低的。租金则在上涨，并有分析师认为到明年将上涨超过4%。通常，上涨的租金将使得买房看来更有吸引力，从而支持房价。

信贷市场在逐渐恢复。美联储纽约分行表示，第一季度按揭贷款数实际上升了。与2010年底相比，第一季度新的止赎房屋少了17.7%，住户还款滞纳率则连续五个季度得到改善。贷款利率则紧随下降的美国国债利率，再次回落到了历史低点。

也许对房市的最大利好消息来自劳动力市场。过去三个月内每月有20万新工作机会，而去年则有超过一百三十万。改善的劳动力市场使处于困境的家庭得以支付贷款，降低止赎数。最糟糕的是，无法及时还款的借款人可能最终处于严峻困难。今年第一季度则是2007年以来首次出现及时还款人数多于未还款人数的情况。

工作机会的增加可能会引起经济学家所谓的“影子需求”。为了节约，某些家庭特别是年轻劳动者，在经济复苏期内合住，而现在有钱能搬出去了。最重要的是，建筑业如此低迷，即使是新家庭需求的次要短暂增长也能提高房价。如果这可以转而刺激建筑业就业，住房供给的恶性循环可能变成良性。

【1】Robert Shiller，MIT博士、耶鲁教授，畅销书《非理性繁荣（irrational exuberance）》的作者。

本文由译者 bluedpiggy 提供 点击此处阅读双语版