[2011.6.16] 中国房地产市场房地产泡沫破灭的问题

2011-6-17 18:51| 发布者: Somers| 查看: 9477| 评论: 12|原作者: Wallace_w

摘要: 中国的房地产泡沫尚未破灭，但已为时不远

中国房地产市场

房地产泡沫破灭的问题

中国的房地产泡沫尚未破灭，但已为时不远

Jun 16th 2011 | HONG KONG | from the print edition

泡沫破裂时应当伴随有声音。但是，在中国即将崩溃的房地产市场上，很难清楚的听到任何声音。六月九日，华尔街日报把脉中国房地产市场，并宣称中国的房地产泡沫或许正在破裂。他指出，根据经济顾问公司龙舟经讯的Rosealea Yao对九大城市截至四月份的追踪，房价已经下跌了4.9%。姚小姐自己认为下半年房价回到正常水平已经不可避免。但是，她强调认为泡沫正在破灭还为时尚早。

六月十四日公布的官方数据使人们对房地产市场的看法更加模糊。他们声称开发商在五月份开建的居住面积与去年同期相比增加了19%，销售量增加了18%。但是，由于去在五月份几周之前政府开始禁止投机性购房，房地产销售缓慢，与此相比，今年的数据就格外漂亮了。并且，这些数据或许提高了政府建造更多经适房的动力。

在其他国家，比如美国，经济学家可以依赖清楚的可以信赖的价格指数。在中国，国家统计局曾经发布过70个大中城市的价格指数。但是，这些数据都人为地降低了中国房地产市场的价格浮动。这些数据表明，在金融危机的过程中，新建住房和存量房的价格从未跌破过1.3%，并且在接下来的复苏年中涨幅从未超过12.8%。这很难与大城市的购房者面对的令人头痛的价格相匹配。人们也不再关注这一指标。11月份，政府也不再公布这一指标。

然而，国家统计局仍在跟踪着七十个大中城市的价格指数。通过各个城市的人口加权，以及对新建房面积和存量房面积的加权，经济学人杂志试图重新计算政府抛弃的房屋价格指数（见图表）。我们的计算表明，全国范围内的房价仍在上涨——截至四月份涨了4%——只是速度放慢了。增长速度已经连续12个月减缓。

由于政府数据的缺失，许多分析家利用私人部门的统计数据取而代之。由房地产咨询机构搜房网发布的100个城市的价格指数表明，截止到五月份房价已经上涨了5.1%。但是，许多城市的数据并不完整，特别是那些较小的城市，开发商缺少准确的记录。这就是为什么采用搜房网数据的姚小姐只关注搜房网覆盖的最好的九个城市的原因。

无论如何，房地产市场的急转直下可能不会通过价格表现出来。由于乐观的开发商将会等待市场重新繁荣而保持房价坚挺，但是成交量将会首先下降。尽管五月份的成交量有18%的反弹，但是很多分析者相信成交量正在显著下降。

出现账面赤字之时也就是开发商重新进入市场的时候。随着他们资金链吃紧以及债务到期，不管市场状况如何，开发商都将被迫开始出售房产。为了使自己能够更加灵活的应对当前的局面，一些大的开发商从国内转向国际债券市场吸金。在今年的前五个月中，由标准普尔评级的30家大型开发商募集了创纪录的80亿美元的资金，2010年全年这一数字仅为88亿美元。尽管面临着国内的资本监管，如果这些开发商能够承诺在二三线城市投资，他们就可以将这些资金带回国内。

即使如此，很多小开发商的债务将在明年到期。标准普尔预计在未来12个月内房价将下跌10%，但是它并没有排除由于那些资金过于吃紧的开发商希望回笼资金而开始价格战的可能。如果中国的房地产市场是一个泡沫，他将应声而破。

本文由译者 Wallace_w 提供 点击此处阅读双语版