[2011.7.7] 一览全球楼市

全球房价

一览全球楼市

亚洲泡沫最多的楼市不再蒸蒸日上。美国的楼市触底了吗？
Jul 7th 2011 | WASHINGTON, DC | from the print edition

引发全球经济衰退的泡沫一直在破灭，已经历时已久。5年前，美国的楼市就开始衰退了，目前还未停止衰退。根据最新的标普凯斯•席勒全国指数，与一年前相比，房价下跌了5.1%。在《经济学人》追踪的市场中，自2006年以来只有爱尔兰的房价跌得还要厉害。凯斯•席勒指数创始人之一的罗伯特•席勒表示，艰难时期还在后头。他估计，随着经济逐渐耗尽泡沫时期过剩的供应量，房价可能还要再下跌10%-25%。

然而，据我们的统计，通过长期的房价和租金的平均比率来衡量，美国的楼市已经超过合理价值的标准。租金正在上涨：租房成本上升带来了5月份美国强劲的通胀数据。随着拥有住房看起来是更好的选择，房价应该会稳定下来。自2010年7月以来，4月凯斯•席勒指数首次出现了环比上扬。并非只有凯斯•席勒指数呈现了上行趋势。自2010年5月以来，联邦住房金融局的价格系列指数在4月份也出现了首次上升。此外，CoreLogic房价指数（美联储最喜欢参照的指数）在4、5月份都有所上升。尽管销售速度一直相当缓慢，但是住房销售的预期指数在5月份大幅上升，令人吃惊。

或许最好的消息是信贷环境正在改善。自2009年底以来，拖欠债务的情况一直在减少。相对于收入而言的消费者债务支付创17年的低点，家庭的信用分数正在上升。各银行对信贷仍然非常严格，但是与以往相比，现在各家庭做好了更好利用较廉价住房的准备。

但是廉价与香港无缘，香港是我们分析中房价过高最严重的市场。4月，香港房价同比上涨了23.9%。然而，繁荣时期很可能已经告一段落。与中国大陆政府一样，香港的政府也在努力遏制房地产市场。6月出台的提高首付要求正是一系列为房地产行业降温的最新举措之一。6个月来，销售量稳步下降，房价也可能随之下降。

中国蓬勃发展的房地产市场并不是亚洲唯一面临放缓的市场。新加坡的房价年增长率从2010年第四季度的近18%下降到了今年第二季度的10%。澳大利亚直接从繁荣期进入了衰退期。随着商品市场平静下来，布里斯班和佩思等依靠资源的城市的房价就下跌了。曾经一度蒸蒸日上的南非市场也同样从快速增长变成了衰退。

对大多数欧洲国家而言，市场停滞不前是常态，但是法国并非如此。在经济危机期间，法国的房价的下跌速度比欧元区国家的平均速度快，但是后来大幅反弹足以让人大吃一惊。房价与租金的比率在50%左右，超过长期的平均值。法国官员指责供应太紧，但是政府也承认有“估值过高”的可能。对于楼市，总有可忧虑之处。

from the print edition | Finance and Economics