[2005.03.23] 房价高企的上海

 中国房地产

房价高企的上海

对繁荣的市场持乐观态度的原因

Mar 23rd 2005 | SHANGHAI | from the print edition

在中国热火朝天的经济建设中，比起上海这个全国商业中心的房价，有些部门简直是有过之而无不及。高楼以迅雷不及掩耳之势拔地而起。一幢豪华住宅区里的业主声称，开发商为使水泥更快凝结以加快施工速度而加入的化学剂让他们感到不适。有报道称，一位台湾人付清了10套滨江公寓的首付款——每套价值200万元（约24万美元）——而却在几天后被告知，有7位卖家在几天后想要提高价格。因卖主违约而被告上法庭的案件不断增加。有消息说，来自于外国投资者的需求占了全市总需求的一半。此外，这些投资者正在人民币的升值问题上赌一把。

2000年到2004年，城市平均房价涨了将近一倍，去年，城市中心地带的平均房价上升了28%。瑞银集团（UBS）指出，相对于城镇居民收入，上海现阶段的房价和中国在94-95年经济泡沫（如图）时期一样昂贵，而且中国其他大城市相比，上海的房价也贵得多。世邦魏理仕（CB Richard Ellis，物业服务公司）将上海的浦东和浦西两个区的写字楼列入全球最昂贵的50个写字楼。

想知道这种状况何时是头，少数预测人表示不看好。瑞士银行第一波士顿（Credit Suisse First Boston，投资银行）的陶冬认为，2005年，上海房市对中国经济来说是最大的风险。他表示，国内外的炒房占了全市房产交易的75%，这个比例太大了。他还指出，诱因可能是利率上涨和公司丑闻，当价格预期发生变化，这些钱将在一夜之间消失。

最近，中央政府和当地政府已经采取措施来冷却房地产市场。3月6日，上海先于其他城市对购买不到一年内转手的房产征收资本利得税。10天以后，中央银行决定取消住房贷款国家补贴并提高借款人首付金额。

一些观察者以此为告。但是，不必恐慌是有理由的。首先，与在其他“过热”产业采取的措施一样，政府部门似乎是要控制房价上涨而不是降低房价。上海5.5%的资本利得税并不繁重。分析者表示，央行采取的措施也仅仅是将按揭利率提高了0.2个百分点。

其次，UBS的乔纳森•安德森（Jonathan Anderson）表示，在两年的暴涨后，截至2004年底，上海房屋现货和基本土地价格的平均增幅均低于全国平均水平。也许情况也只能如此，即便近年来的房地产价格增速大于收入，同时其他城市的房屋价格也比较便宜。安德森表明，毕竟上海“很快就成为中国的金融和商业中心”：所以，将之与中国大陆其他城市的房价比较并无太大意义。活跃于中国大陆的香港开发商、瑞安集团（Shui On）主席罗康瑞本周指出，在过去的四年里，上海经济的年增长率为13%，与此同时，上海的人口为1750万人，相当于每年增加50万人。

陶先生说得对，热钱，特别是来自于香港和台湾的热钱都推动了房价上涨，尤其是高档住宅区的房价。一些分析者称，5所高档公寓中有4所是空房。但是，安德森先生表示，即使楼市突然崩溃也只能是地区问题，还不至于威胁中国经济的稳定。中国是一个大国，仅上海还不足以撼动整个国家的经济。

更麻烦的是官员腐败和政府干预对有限供给和价格上升的影响。为使经济降温而限制开发商贷款额度的确降低了建设的增长速度，但是官僚主义作风却使得重置居民更加的昂贵和困难。种种因素都导致了供给的减少。但是为了把中国其他城市比下去，上海更倾向于发展其不断上升的房价而不是城市本身。