[2012.06.30] 该出手时就出手

2012-7-1 14:23| 发布者: migmig| 查看: 10547| 评论: 10|原作者: driedfish

摘要: 加拿大的住宅市场

加拿大的住宅市场

该出手时就出手

戳破泡沫的最后尝试

Jun 30th 2012 | Ottawa | from the print edition

加拿大的金融监管一向广受赞誉。它的银行业在这场危机中做到了独善其身。根据评级机构穆迪的报告，加拿大皇家银行与汇丰银行以及摩根大通同列，跻身全球银行界的第一梯队。同时，加拿大的政策制定者也是运用宏观审慎政策的老手，这一政策如今也常被其他富国的央行使用。

但是，仍有问题缠身。部分人士认为，加拿大的银行被加拿大抵押和住房公司（CMHC）提供的巨额补偿金美化了，CMHC是一家为贷款估值比率超过80%的抵押贷款提供保险的事业单位。在2011年，CHMC的抵押贷款额从四年前的3450亿增长到了5670亿加元（合5570亿美元）。并且，从一些指标来看，加拿大的房地产充斥着泡沫：《经济学人》以房价租金比所做的分析显示，在2012年第一季度，加拿大的物业价格高出它们的长期公允价值75%。纵然仅有低于0.5%的CHMC抵押贷款存在拖欠的情况，但这样的繁荣仍让人忧虑。最近，央行也冠以楼市 “危及加拿大金融稳定性的最大国内隐患”。

政策制定者们给楼市降温的不断尝试并无明显成效。于是，在6月21日，加拿大财长吉姆•费拉逖在他四年任期的最后一年，出台了另一些举措。新措施中的一些不过是表面功夫。价值过百万美元住宅的买主能得到由CMHC担保的债务违约保险以及首付仅付5%的优惠待遇。而事实上，很少有这类购房者在购房时不以大量自有资金支付价款的。不过，在6月9日之后，这类住宅将不再适用于CMHC的保险范围。

其他那些则更为有力。抵押贷款最长还贷期限如今将从30年降低至25年。这势必将减少需求：去年约有40%的新贷款的期限是超过25年的。允许的房屋再融资的上限从房屋价值的85%降至只有80%。购房者还须证明他们的住房支出不超过家庭总收入的39%。费拉逖的所有举措中，最首要的是，加拿大的银行监管部门，联邦金融机构监督办公室，将贷款和自有资金间的贷款估值比率的限制猛降至65%。

多伦多道明银行金融集团首席经济学家，克雷格•亚历山大估计，所有这些措施对于购房者而言将等同于抵押贷款利率上升1%。他认为，政策将会逐渐缓解住宅市场的过热状况。如果他的观点正确，并且费拉逖的各种干预手段能够避免可能引发实际利率上升的附带伤害，那么如此一来，加拿大的崇拜者们又将有一个可以津津乐道的话题了。

PS:
之前上房地产投资与融资课，觉得老师讲来讲去就那点东西，还上了两学期。如今看看这些政策，或许这个也怪不得老师。房地产作为一个核心产业，又和各种民生问题，生活习惯，价值观念息息相关。或许，功夫应在地产外。

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引用 zhouhuarui 2012-7-3 11:30: CMHC是一家为贷款估值比率超过80%的抵押贷款提供保险的事业单位
感觉 public institution 就译成公共机构就行了吧，外国很少听到有称事业单位的

slapped a loan-to-value limit of 65% on borrowing against home equity
这句有稍微有点想法，我想想

LZ翻译得很棒，厉害

引用 zhouhuarui 2012-7-3 12:12: slapped a loan-to-value limit of 65% on borrowing against home equity
LZ译的时候提到贷款和自有资金比例，似乎把这句话还是理解成房贷。不过我的感觉这句话应该是利用已经还完贷款的房产进行抵押贷款。举例来说，就是我已经买了一套100万的房子，没有负债，我要炒房，资金杠杆化，我就可以把这套房抵押给银行，新贷款再买新房进行炒房。这时，65%的限制就是价值100万房子只能抵押贷得65万。“贷款和自有资金比例”感觉像是首付的概念

引用 driedfish 2012-7-3 15:18: zhouhuarui 发表于 2012-7-3 12:12
slapped a loan-to-value limit of 65% on borrowing against home equity
LZ译的时候提到贷款和自有资金比 ...

哈。。点评功能字数不够多。。。

你说的是上面refinance的那种情况，而且鉴于文章里对其他措施都有描述，偏偏没有谈到首付的变化，我觉得应该也是不恰当的吧---旁敲侧击啊哈哈。
补充下refinance，在还款过程中，贷款的余额在不断缩小，而在现今的市场中，房价却在上升，导致LTV下降，对于投资者来说就是一种资产/资金的浪费，他们就再用这处房产作抵押再融资把LTV升到允许的值，利用杠杆的正向作用，提升自己的收入。

注：这个不一定要完全还完贷款，还到一半也是可以的~~

引用 code 2012-7-3 19:20: quote“LTV（loan to value ratio），指楼按对楼宇价值的比率。贷款与价值比率，指的是按揭贷款规模与房产价值的比率。”

引用 njuymj 2012-7-3 19:36: 第二段最后一句我认为应该尊重原文译为：最重要的国内隐患。因为最重要的隐患未必是最大的

引用 Liaojs2003 2012-7-7 12:36: Time for a bigger needle
危难时刻显身手

引用 lenemarlin 2012-7-8 09:35: 本帖最后由 lenemarlin 于 2012-7-8 09:58 编辑

学习+探讨

1、Time for a bigger needle
   重拳出击

2、The latest attempt to prick a bubble
   戳破泡沫的最新举措

3、On top of Mr Flaherty’s measures, the Office of the Superintendent of Financial Institutions, Canada’s banking regulator, slapped a loan-to-value limit of 65% on borrowing against home equity
   金融机构及银行监管当局紧随其后，将住房抵押贷款的贷款/价值比限制在65%以下。


4、 He believes that will produce a slow unwinding of the housing market
   他认为这将促使房产市场缓慢回归。

引用 lenemarlin 2012-7-8 13:52: 本帖最后由 lenemarlin 于 2012-7-8 14:06 编辑

谢谢回复~

3. 的确是意译, 重点是我觉得on top of这里是表示紧接着，随后的意思，而不是最重要、首要的意思。
4. 回归是指市场趋于理性，价格回到合理水平的意思，还是算意译的吧，和前文超过长期公允价值想对应吧

引用 lenemarlin 2012-7-8 14:08: lenemarlin 发表于 2012-7-8 13:52
谢谢回复~

3. 的确是意译, 重点是我觉得on top of这里是表示紧接着，随后的意思，而不是最重要、首要的意 ...

恩我也觉得题目没上几位好，

不过还有个疑问
关于 his fourth in four years，究竟是是四年内的第四次呢，还是四年任期的最后一年呢?我拿不准
网上搜索了几个例句，感觉是四年内第四次的意思，供参考

Matt Doherty is on his seventh house as a coach, his fourth in four years.
The injury to the 35-year-old Harrison is his fourth in four years

引用 ver1 2012-7-9 16:11: slapped a loan-to-value limit of 65% on borrowing against home equity. 这一句什么意思。。楼主求解。。

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