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[2012.07.21] 政府征收能解决次贷危机吗

2012-7-25 12:17| 发布者: migmig| 查看: 12920| 评论: 15|原作者: tonitr

摘要: 一项非比寻常的、称能解救房奴于水火之中的提案迅速引发各方不满
【导读】2008年次贷危机的后遗症重现?近期,美国加州三座城市相继宣布申请破产保护。热议中的“政府征收”方案可以药到病除还是痴人说梦?

政府征收能解决次贷危机?


负面的敌意

一项非比寻常的、称能解救房奴于水火之中的提案迅速引发各方不满

017 United States - Eminent domain and mortgages.mp3

Jul 21st 2012 | ONTARIO, CALIFORNIA | from the print edition


美安大略市房屋署署长布伦特•舒尔茨指出了这个位于加州东南部的寂静小镇的居民区街道上的止赎房屋。门窗被木板封死、邋遢的庭院,止赎房屋让左邻右舍烦不胜烦。已经遭遇个人房产价值一落千丈,部分人的房产贬值50%或者更多,他们更是见不得自家屋旁还长着个碍眼的“难看家伙”。

圣贝纳迪诺
郡(安大略市是该郡中较大的市之一),受到房屋贷款危害的冲击尤为严重。郡守格雷格•德弗罗称,该市近一半的房屋贷款都已经“沉水”,意味着未偿贷款的价值已经超过房产的市值。7月,当地止赎房屋的比例在加州地区最高,而加州地区止赎房屋的比例在全美最高。

所以圣贝纳迪诺郡和
它的两个市(包括安大略市)正酝酿一项改革方案:运用国家征收权,从投资者手中没收沉水抵押,将抵押贷款分成小份处理。“国家征收权”,是由宪法第五次修正案赋予政府的权利,使其可以出于公众的利益的考虑,强行购买私人财产。比如,出于铁路建设的需要,一个州政府可以强行驱逐一个顽固的屋主,只要确保他得到公允价值的补偿。

一家位于加利福尼亚州的公司,MRP,抵押贷款决议
合伙企业(Mortgage Resolution Partners),认为国家征收权可以运用至政府尽可能买入抵押资产。他们(MRP)认为,数量庞大的、苦苦煎熬的房奴会影响经济复苏;而国家买入抵押,将为这些“房奴”们解燃眉之急,同时给予抵押持有者适当的补偿,这也满足宪法“用之于民”规定的要求。

基于这一决议,MRP将与政府官员一起合作,找出时机成熟、适合征收的抵押房屋;开始时,只有曾经坚持定期偿还房贷的屋主有资格进入征收流程。MRP也会召集私人资本金援政府以法院规定的价格买入抵押资产(同所有国家征收的案例)。
一旦贷款被买入,本金会被降低,而偿还期限也将放缓。这是房主的胜利;也是当地经济的胜利,当然多亏了日益增长的消费者需求和(幸运)复活的建筑行业;更是MRP的胜利,它将在每一桩交易中收益不菲。

然而,在政府征用案例中,总有要埋单的输家。这一案例中,输家不是对铁路规划者又骂又打的住在小棚里的怪人,而是富有的、住房抵押贷款证券的投资方。18家金融机构联名上书一份言辞激烈的信给联邦和地方官员,信中警示:MRP的计划将
使实行该计划的地区无法获得信贷,也可能进一步恶化住房价格。美国证券化论坛(ASF)的负责人汤姆•多伊奇,18个签名人之一,表示这一计划根本就是MRP为一己牟利,并非为民谋利。

MRP则反讽ASF又在传播“似曾相识的、让人郁闷的、荒谬的”言论。但是,很少人支持这一计划。一些批评家认为,如果只是“挖走”
按时偿付月供的房产抵押,那这一计划对那些更接近止赎,麻烦更大的房奴们则无济于事。(对此,MRP总经理Gluckstern,做出回应:“咱总得找一个下手处不是?”)一些人则担忧,投资者会征收更高的利息或者直接从市场上撤资。太平洋投资管理公司(PIMCO)的房屋抵押部部长兼证券投资者司各特•西蒙说,“这是我从事证券业30年来见过的最危险的计划。”哥伦比亚大学法律学院的托马斯•米勒教授则认为这一计划可能会遇到法律上的麻烦。他认为,MRP要向法庭证明它满足了第五修正案的“公正补偿”条款将会非常困难。

给予这样或那样的一些理由,这一计划可能会流产。圣贝纳迪诺市的官员强调目前他们并没有同意该计划,
其他方案也尚在探讨研究之中,而且在往后的几个月之内不会做出决定。他们当然希望避免高昂官司费用。但是,他们还说道,自2008年起的四年时间里,当地经济近乎一败涂地,所以他们不得不考虑呈递上来的任何一份可能补救经济的严肃方案。


①公允价值(Fair Value) 亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。

相关新闻:
1. 美国加州三座城市相继宣布申请破产保护 2012年07月11日 16:24 
中新网7月11日电 美国南加州圣贝纳迪诺市议会10日晚投票通过议案,决定申请破产保护,该市将成为不到2个星期以来加州第三座申请破产的城市。
http://www.chinanews.com/gj/2012/07-11/4025550.shtml
英文原址:http://www.marketwatch.com/story ... 7-11?dist=afterbell

2. 五州“沉水”抵押贷款重压美国房产市场  2012-03-16 09:48:35
随着房价下跌,越来越多屋主发现自己的最重要资产“沉水”--抵押贷款余额超过房子本身价值。。。据MSNBC报道,核心逻辑(Corelogic)上个星期报告,“沉水”抵押贷款在2011年第四季度上升到2009年以来最高水平。核心逻辑的“净值负资产报告”说,全美共有1110万套房屋“沉水”,占全国使用抵押贷款房屋总数4870万套的22.8%。
http://chuguo.hexun.com/index.ph ... tid=84&id=10449

3. 美二次房贷屋主“沉水”比例加倍 时间: 2011-6-7 10:09
美国中文网报道:不管是为了休假还是为了支付医疗账单,美国为从住房提取现金而重组抵押贷款的屋主当中,接近40%的房屋价值低于贷款余额。他们的“沉水”比例相当于一次使用抵押贷款者的两倍多。
http://news.sinovision.net/portal.php?mod=view&aid=173580


欢迎有闲没闲的朋友留下“三言两语”“长篇大论”,以飨Toni和读者。O(∩_∩)O谢谢!TKS。
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引用 西米 2012-7-22 23:48
第二段

1.“圣贝纳迪诺市” ----应为县(也有翻为郡的),在美国县(郡)比市的地盘大。

2.“安大略市是加州中受影响较大的市之一” -------  应为“安大略市是圣贝纳迪诺县较大的市之一”(of which 的which是the county。这句话与“加州”和“受影响”都无关)

3.“而且也是美国各州中最高” -----  应为加州的rate在各州中最高。用“而且”,变成安大略的rate在各州最高。(这里的which是加州)。
引用 nayilus 2012-7-24 05:28
The local foreclosure rate was among the highest in California in June, which in turn had the highest rate among America’s states.
后半句还是在说止赎房屋的比例,当地在加州最高,而加州在全美最高

所以该郡和它的其他两市(包括安大略市在内)
没有其它,该郡下共有两市(包括安大略)

chop them down to size
将抵押贷款分成小份处理

抵押贷款决议伙伴(Mortgage Resolution Partners)
应译为
抵押贷款决议合伙公司

runs the argument 不是民怨,而是“这种观点认为:大规模……”

Once the loan is bought, the principal would be cut and the repayment terms eased.
一旦贷款被买入,本金会被降低,而偿还期限也将放缓。

a win for the local economy, thanks to growing consumer spending and (with luck) a revived construction industry
也是当地经济的胜利,当然多亏了日益增长的消费者需求和(幸运)复活的建筑行业
应该置前,不然读者会混淆
因为这么做能增长消费者需求以及(运气好的话)复活建筑行业,这也是当地经济的胜利

choke off credit in the areas
使实行该计划的地区无法获得信贷。

mortgages on which payments are current
按时偿付的贷款

the more troubled homeowners who are nearer foreclosure
更接近止赎,问题更大的房奴

(You have to start somewhere, replies Steven Gluckstern, head of MRP.) 漏译

MRP might struggle to convince a court that it has satisfied the “just compensation” clause of the fifth amendment.
MRP可能要向法庭努力证明它满足第五修正案的“公正补偿”条款。
MRP要向法庭证明它满足了第五修正案的“公正补偿”条款将会非常困难。

that others have been mooted
其它方案也还在探讨研究之中

They will be keen to avoid costly lawsuits.
他们当然不希望付出高昂的诉讼费用
他们当然不希望打费用高昂的官司
引用 tonitr 2012-7-24 23:06
nayilus 发表于 2012-7-24 05:28
The local foreclosure rate was among the highest in California in June, which in turn had the highes ...


na版的点评看得Toni心悦诚服,收获良多。
指正全收--已改正,1点疑虑+几点理解不透的地方。

此句thanks to存在异议。
a win for the local economy, thanks to growing consumer spending and (with luck) a revived construction industry ;and a win for MRP, which earns a juicy fee from each transaction.
也是当地经济的胜利,当然多亏了日益增长的消费者需求和(幸运)复活的建筑行业
Na:因为这么做能增长消费者需求以及(运气好的话)复活建筑行业,这也是当地经济的胜利

PS:thanks to=because of,由于,幸亏;a revived construction industry,已经建筑行业复活了,不是要去复活。个人认为,正因为是当地经济好,才可以有多余的钱来“救”这些房奴。文中讨论的方法就是要政府花钱帮房奴们一把。
na版认为?

the more troubled homeowners who are nearer foreclosure
更接近止赎,问题更大的房奴
更接近止赎的房奴,“到底是什么情况呢?房子要被没收啦?不明白。”

非常喜欢这一句翻译。
MRP might struggle to convince a court that it has satisfied the “just compensation” clause of the fifth amendment.
MRP可能要向法庭努力证明它满足第五修正案的“公正补偿”条款。
MRP要向法庭证明它满足了第五修正案的“公正补偿”条款将会非常困难。
Very Good!可能将会非常困难


引用 nayilus 2012-7-25 02:04
tonitr 发表于 2012-7-24 07:06
na版的点评看得Toni心悦诚服,收获良多。
指正全收--已改正,1点疑虑+几点理解不透的地方。

1 这整句讲述的是政府出资收购重组债务对哪几方有利。

这里说对本地经济有利,因为债务减少后,人们就有更多钱可以开销,刺激地方经济,此外运气好的话,此举可以刺激房地产市场,复活建筑业。thanks to之后是政府收购重组贷款后的结果。

2 因为你译为“止赎”,我就按你的翻译改。一般我会译作“没收”方便读者理解。这里是指房贷长期未按时交付,房子快要被银行收走的人群。
引用 lowingwa 2012-7-25 13:17
首先要谢谢lz的翻译,下面提点问题,多多指教。
1、        BRENT SCHULTZ, housing director for Ontario, points out the foreclosed houses on the residential streets of this sleepy town in south-east California.

美安大略市房屋署署长布伦特•舒尔茨指出了这个位于加州东南部的寂静小镇的居民区街道上的止赎房屋。
初读的时候并没有看原文的,觉得不通顺。根据中文的习惯, “指出”的宾语应该是一种存在的现象,
美安大略市房屋署署长布伦特•舒尔茨指出,在这个加州东南的寂静小镇里,居民区街道两旁止赎房屋林立。(也觉得不够好,仅供参考,希望能激发lz灵感)

2、Their boarded-up windows and unkempt façades annoy the neighbours.
门窗被木板封死、邋遢的庭院,止赎房屋让左邻右舍烦不胜烦。
不顺,且用“邋遢”形容庭院有些奇怪。
烦不胜烦,很好。
止赎房屋的窗户被木板封死,庭院蓬乱不堪,让左邻右舍烦不胜烦

3、Having seen the value of their own properties plummet, in some cases by 50% or more, householders do not need eyesores next door.

已经遭遇个人房产价值一落千丈,部分人的房产贬值50%或者更多,他们更是见不得自家屋旁还长着个碍眼的“难看家伙”。
个人房产值已一落千丈,有些甚至贬值50%或以上,房主们更是见不得自家屋旁还杵着个“眼中钉”。
引用 lowingwa 2012-7-25 13:47
1、for public use
出于公众的利益的考虑
虽说政府强行购买私人财产是出于公众利益考虑,但是这个译法是偏离原文的,我认为,这里想说的应该是为公众所用吧。

2、苦苦煎熬的房奴
     苦受煎熬的房奴?

3、depressingly familiar
     似曾相识的、让人郁闷的
     Lz这里分译了,但我认为depressingly是修饰familiar的,想说的应是那些言论说了太多遍,已变成stereotype,陈词滥调,令人郁闷。
Lz可以参考牛津字典p456的译法,直接将depressingly familiar译成:令人腻烦的,令人厌烦的,或陈旧腻味的??

4、给予这样或那样的一些理由
     由于这样或那样的一些原因?

5、they were obliged to consider any serious proposal presented to them
不得不考虑呈递上来的任何一份可能补救经济的严肃方案
Lz加词了,个人觉得不需要加。
引用 wzz 2012-7-25 15:06
lowingwa 发表于 2012-7-25 13:17
首先要谢谢lz的翻译,下面提点问题,多多指教。
1、        BRENT SCHULTZ, housing director for Ontario, points ...

分析得很到位
引用 Naley 2012-7-26 00:28
BRENT SCHULTZ, housing director for Ontario, points out the foreclosed houses on the residential streets of this sleepy town in south-east California.
美安大略市房屋署署长布伦特•舒尔茨提出了位于加州东南部的寂静小镇的居民区街道上的止赎房屋问题。?提出了。。的问题,可以吗?
power could be extended to buy up mortgages尽可能买入抵押资产?
Large numbers of struggling homeowners hamper economic recovery, runs the argument他们(MRP)认为?
win for the local economy, thanks to growing consumer spending and (with luck) a revived construction industry也是当地经济的胜利,(这笔投资)会带来日益增长的消费者需求,(如果幸运的话)也会使建筑行业复苏。 应该是前因后果,不知道理解得对不对?
by plucking mortgages on which payments are current, the scheme does nothing for the more troubled homeowners who are nearer foreclosure. 这个方案只是解救那些有按时偿付月供的房产抵押,但对那些更近乎要被没收,负债更重的房奴们却置之不理。 不知道这么理解对不?
four years into a devastating crash, they were obliged to consider any serious proposal presented to them.
鉴于在这金融危机的四年时间里,当地经济一落千丈,这让他们必须认真审慎每一份方案,才能做出决定。 加了一些自己的理解,不知道会不会很怪?


引用 千寻燕 2012-7-26 15:24
"in June”是六月噢~~~
引用 深巷花 2012-7-26 19:05
关于thanks to
完全赞同nayilus的说法
引用 cclady 2012-7-27 20:52
Nearly half the mortgages in the county are “underwater”, meaning that the value of the outstanding loan exceeds the market value of the property
该市近一半的房屋贷款都已经“沉水”,意味着未偿贷款的价值已经超过房产的市值。
该县有将近半数的按揭贷款处于“潜水”状态,所谓“潜水”就是指房屋的市场价值已降至抵押贷款价值之下。
*用“降至”,即反过来比较,更形象一点,即房屋价值在“往下沉”,更便于读者理解为什么叫“潜水”

The local foreclosure rate was among the highest in California in June, which in turn had the highest rate among America’s states.
7月,当地止赎房屋的比例在加州地区最高,而加州地区止赎房屋的比例在全美最高。
6月份该地的房屋止赎率在加利福尼亚州居首,转而导致加利福利州成为全美房屋止赎率最高的州。

a win for the local economy, thanks to growing consumer spending and (with luck) a revived construction industry
也是当地经济的胜利,当然多亏了日益增长的消费者需求和(幸运)复活的建筑行业;
由此带来的消费支出的拉动以及(顺利的话)建筑业的复兴将使当地经济也从中受益
*文中是指这一计划如果实施便会促使收回的抵押贷款和房产再进行第二次抵押的形成,应该相当于又转卖,不过政府会减少房屋本金,延长贷款期限,避免新接手者又面临止赎。。。因此这一举动会拉动消费并有可能拉动建筑业吧。要不是这样的话,人们房贷都还不起了,消费怎么可能日益增长?

And in this case the loser is not a crank in a shed hurling abuse at railway planners,
输家不是对铁路规划者又骂又打的住在小棚里的怪人
在这类情况下的利益受损者并非是那种站在工棚里对着铁路承建商破口大骂的脾气暴躁的倒霉蛋,
*"hurl abuse" 是指大声辱骂斥责,crank 在这里应该是指脾气不太好,受气就要开骂的人

could depress house prices further.
也可能进一步恶化住房价格
并将由此导致房价进一步下跌
*价格一般不说“恶化”吧

Some critics charge that by plucking mortgages on which payments are current, the scheme does nothing for the more troubled homeowners who are nearer foreclosure.
一些批评家认为,如果只是“挖走”按时偿付月供的房产抵押,那这一计划对那些更接近止赎,麻烦更大的房奴们则无济于事。
一些批评家指责这项计划只是挽救那些还款正常的抵押贷款,而对于那些更为困难更有可能遭到房屋止赎的房屋所有人则没有丝毫帮助。
*charge 这里应该是指责,pluck这里应该是“从险境中救起”吧?

For these reasons and others,
给予这样或那样的一些理由,
基于各种原因
引用 cclady 2012-7-27 20:55
chop them down to size
将抵押贷款分成小份处理

请教:为什么是这样呢?分成小份处理是什么意思?

我理解是“缩减贷款规模”
引用 tonitr 2012-7-27 21:47
谢谢各位赏光改文,前几日忙碌;现又外出几日,网络不方便,所以toni更文不及时。
回来后,会尽快修改。
谢谢谅解!
引用 851075528sun 2012-8-6 10:00
受教啦
引用 jtrconan 2013-1-16 13:19

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