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[2012.08.18] 寻找房地产市场的稳固之底

2012-8-20 09:26| 发布者: migmig| 查看: 10592| 评论: 20|原作者: 左耳听爱

摘要: 泡沫时代已经结束
【导读】:全球范围内房价普降,泡沫时代结束,详细数据见本文及文中图表。

全球房价

寻找房地产市场的稳固之底

泡沫时代已经结束


Aug 18th 2012 | from the print edition



在房价出现多年飞速上涨之后,房价的一次大幅度下跌冲击了全球住宅房地产市场。根据《经济学人》最新摘要显示,在本杂志跟踪调查的21个国家中,有12个国家的房价出现同比下降,其余9个国家中,有5个国家的房价增速也比一年前有所下降。

现在逐渐回落的房价正使许多市场趋于“公允价值”,而房价的“公允价值” ①是指房价与可支配收入以及租金的长期平均比率。目前有八个国家的房价接近或低于公允价值,但逐渐接近这一水平并不意味着房价将停止下跌。目前,美国的房价与2006年房价峰值相比下降了三分之一,比公允价值低19%。然而,楼市的底线大概也不过如此了。五月,美国20个城市的凯斯•席勒房价指数②连续第四次上涨,环比增长0.9%。尽管美国房屋销售数量仍旧低于长期平均水平,但销售量还是有所上升,且抵押贷款止赎数量③也降到了三年以来的最低水平。另外,融资成本也十分低廉:美国30年期固定抵押贷款实际利率也创下30年来历史新低。

其他国家的房价仍处于自由下跌中。爱尔兰房价继续垂直下跌,该国房价自2010年4月起就处于本杂志统计表的最低位置。自1995年起,爱尔兰房价上涨了五倍,并于2007年达到顶峰,现在该国房价已经跌去了一半。
同样陷入危机的欧元区国家西班牙的房价在今年第二季度加速下跌。尽管西班牙房价已经比峰值期间下跌了23%,但仍旧远远高于公允价值。现在该国约有四分之一的劳动力处于失业状态,悲惨的经济状况预示着房价将继续跳水。

如果不是欧洲抵押贷款人的超低利率起了缓冲作用,房价的下跌将会来
得更猛。与6月相比,7月英国房价下跌0.7%,房价较峰值累计跌去13%,相对而言还算温和。由于许多放款人持币观望,房屋销售仍未摆脱低迷,房屋销售量约为2007年的一半。英国房地产市场严重依赖伦敦以及一些东南部城市,2011年这些地区的住宅销售量占全英的47%。

一度如野马脱缰的亚洲市场
如今也归于沉寂。香港房价增速仅在一年之前还高达28%,但现在仅为6%,较为易于掌控。而最近几月,新加坡的房价增速也开始有所放缓。本杂志指标显示,今年6月,中国房价连续第五个月呈现同比下降趋势。(但这一趋势可能并不会持续:在我们跟踪调查的70个城市中,有25个城市的新建房屋价格环比增长,且仍存在足够的增长空间。)


用我们的交互式房价工具(点击此处)获得并比较不同时间的全球房价数据

事实上,目前住宅房地产受到了很大的抑制,以至于世界上最
具活力的房地产市场都异乎寻常地出现了“日耳曼风格”。奥地利是世界上唯一一个房价增幅达两位数的国家,瑞士房价增幅在表中位列第四。至于德国本身——在过去的两年中,该国房价在长达近二十年的停滞期后实现了突破性的增长,涨幅达5.7%。但是,想要通过房地产热潮来刺激德国消费是不太可能的。德国相关监管部门对房价上涨十分警觉,而且德国的业主自住房仅占房地产市场的46%。因此,相比业主自住房占了66%的英国,房价任何程度的上涨给德国带来的“财富效应”都要小一些。

背景参考:
①公允价值:http://baike.baidu.com/view/81607.htm
②凯斯•席勒房价指数:
http://zh.wikipedia.org/zh-cn/%E5%87%AF%E6%96%AF-%E5%B8%AD%E5%8B%92%E6%8C%87%E6%95%B0
③抵押贷款止赎数量:http://finance.qq.com/a/20120222/008055.htm

诚邀各位给拍拍~~:@shadoweing @zhouhuarui @敛刃 @migmig @西米 @lovewj1989 @cjwdone  
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最新评论

引用 zhouhuarui 2012-8-17 16:33
沙发哈哈。。。晚点看
引用 敛刃 2012-8-17 17:07
本帖最后由 敛刃 于 2012-8-17 17:54 编辑

段1
a big dose of gravity
一次大范围的房价下跌
big 修饰 dose 表示程度而非范围。 a big dose of gravity 可译为 房价的一次大幅下跌。

year-on-year
同比下降
出现同比下降

段2
The bottom of the market is close, however
而房价底线大概也就是如此
然而,楼市的底线大概也不过如此了。

Financing is cheap, too
资金也十分廉价
融资?

段3
跌去一半
下跌了一半

Spain, a fellow euro-zone sufferer,
欧元区受害者西班牙
同样深受欧元区之害的西班牙

Although prices have already fallen by 23% from their peak, they remain well above fair value
尽管已经比最高时期下跌了23%,但西班牙房价仍旧远远高于公允价值
主语部分最好提前
尽管西班牙房价已经比峰值期间下跌了23%,但仍旧远远高于公允价值

will keep diving
预示着房价将继续下跌
dive 可译为“跳水”

段4
房价的下跌将会来地更猛
房价的下跌将会来得更猛

taking the total fall since the market peak to a rather modest 13.1%
使房价自达到市场峰值以来总共下跌13.1%
使自达到市场峰值以来房价的总跌幅降低到了不太严重的13.1%

With many lenders hanging back, sales remain subdued
房屋销售因银行畏缩不前而受到抑制
由于许多放款人持币观望,房屋销售仍未摆脱低迷

段5
Once-wild Asian markets are also muted
一度如野马脱缰的亚洲市场现在也变得十分安静乖巧
这……好意识流
曾经狂放的亚洲市场如今也归于沉寂

Prices in Hong Kong are now rising at a manageable 6% a year, as opposed to 28% a year just 12 months ago
与一年前年涨幅高达28%的速度相比,现在香港的房价正处于一个易于控制的状态,年度增幅为6%
句尾的 just 需要译出。我的译法:
香港房价增速仅在一年之前还高达28%,但现在仅为6%,较为易于处理。

prices of new homes
新房价
新房价容易产生歧义。个人以为“新建房屋价格”比较准确

末段
the world’s bounciest housing markets
世界上最富生机的房地产市场
最具活力的?

Germanic flavour
德国特色
可译为加引号的“日耳曼风格”

As for Germany itself,
在过去的两年中,德国房价...
至于德国本身——在过去的两年中,该国房价....

so any rise in prices has a fainter “wealth effect” than in Britain, say, where 66% of homes are owner-occupied.
房价上涨给德国带来的“财富效应”要比业主自住房占了66%的英国小的多。
so 、any 和 say 需要译出。fainter 译为“小的多”,似乎程度不符。另,可进行前后调整:
因此,相比业主自住房占66%的英国等地,房价的任何上涨给德国所带来的“财富效应”都要小一些。
引用 sonatoru 2012-8-17 17:14
一个小问题,Austrain:奥地利
引用 lord_loro 2012-8-17 17:21
Earthbound prices :lacking wit or imagination
以房价与可支配收入以及租金的长期平均比为参照,平淡的房价使许多国家房产市场趋于“公允(合理)价值”

modest 13.1% modest是对比西班牙之流。
使房价自达到市场峰值以来总共下跌13.1%=>房价较峰值累计跌去了13%,相对而言还算温和。
引用 左耳听爱 2012-8-17 17:42
敛刃 发表于 2012-8-17 17:07
段1
a big dose of gravity
一次大范围的房价下跌

段3
跌去一半----地产市场上的确可以这么说哦~~


With many lenders hanging back, sales remain subdued
房屋销售因银行畏缩不前而受到抑制
由于许多放款人持币观望,房屋销售仍未摆脱低迷----这个好!

Once-wild Asian markets are also muted
一度如野马脱缰的亚洲市场现在也变得十分安静乖巧----我可以保留前半句嘛……

最后一句做了点微调:房价的任何上涨----房价任何程度的上涨

多谢刃兄~科技文在后头呐  哈哈~





引用 shadoweing 2012-8-17 17:54
手机党留名备用区,哈哈…
引用 敛刃 2012-8-17 18:07
又查了一下 earthbound。
earthbound 本义有两种
1.unable to leave the surface of the earth;
2.not imaginative or spiritual
但在文中,我认为这两个义项都不合适。这里的 earthbound 应该是由 earth+bind的过去分词 bound 构成的。在房地产行业或许可以表述为“附着于土地的”
引用 lenemarlin 2012-8-17 18:10
本帖最后由 lenemarlin 于 2012-8-17 18:35 编辑

Earthbound prices are returning many markets to “fair value”,
下挫的房价使多个市场正向着其公允价值回归。

我的理解是earthbound和前文gravity呼应吧,比喻飘到天上的房价在重力的作用下终于要着陆了。

real 30-year fixed mortgage rates are at 30-year lows.
30年期固定利率房贷的实际利率已是30年来最低
引用 深巷花 2012-8-17 19:56
solid ground的ground是底﹐不是基
引用 西米 2012-8-17 20:38
第二段
Earthbound prices are returning many markets to “fair value”, defined as the long-run average ratio of house prices to disposable income and to rents.附着于土地的价格是指房价与可支配收入以及租金的长期平均比率,现在它正使许多市场上的房价恢复到“公允价值” ①水平。

我对这句的翻法有点儿异议。
1.后面的比例是用来定义“fair value”的,而不是定义“Earthbound prices”的。
2.“附着于土地的价格”这个翻法令人费解。根据dictionary.com对Earthbound的解释(adj:headed for the earth: an earthbound meteorite;earthbound astronomers,etc),这里似乎是说,在房价非理性的高涨泡沫之后,正在回归现实。这种房价回归现实的过程已经把很多地方的房价降到了“fair value”的水平。
引用 西米 2012-8-17 20:56
本帖最后由 西米 于 2012-8-17 20:57 编辑

@左耳听爱: 下面是一篇讨论房价“fair value”的文章:

The Elusive Housing “Fair Value”
Over the past few years, I have frequently referred to US housing as over priced and over valued by traditional metrics. These include:
Median Income vs Median Home Price (mentioned yesterday)
Ownership Costs vs Renting Costs
Market Value of Housing as a percentage of GDP
Housing Inventory Supply vs Sales Rates
During the Housing boom and credit bubble, prices moved several standard deviations away from the norm to extremely over bought, over valued levels. As prices have come down, these metrics are getting closer to typical levels. They remain elevated, but no longer outrageously so, as they revert back to historic means.
.............

http://www.ritholtz.com/blog/2009/04/housing-fair-value/

引用 shadoweing 2012-8-17 22:40
顶,西米大人……!
引用 林木木 2012-8-18 10:15
每次都来晚小左会不会生气

房价的“公允价值” ①是指房价与可支配收入以及租金的长期平均比率,现在逐渐回落的房价正使许多市场趋于“公允价值” 。
觉得这句话的顺序还是颠倒下好,别把重心弄混

reaching this mark
达到这一水平并不意味着房价将停止下跌
reaching哦~

The bottom of the market is close, however.
然而,楼市的底线大概也不过如此了。
有最高点就有最低点,这里的意思似乎是快到最低点,但楼主的可能产生歧义,好像现在已经超过最低点正在不断下行

Financing is cheap
融资廉价,很疑惑,麻烦楼主解释下撒~

a fellow euro-zone sufferer,
同样深受欧元区之害的西班牙
译为:同样陷入危机的欧元区国家西班牙是不是更合适些?

较为易于处理
建议用掌控

中国房价连续第五个月呈现同比下降趋势
环比?

引用 左耳听爱 2012-8-18 10:47
林木木 发表于 2012-8-18 10:15
每次都来晚小左会不会生气

房价的“公允价值” ①是指房价与可支配收入以及租金的长期平均比率, ...

提意见啥时候都不晚,嘿嘿~~
3、The bottom of the market is close, however.
然而,楼市的底线大概也不过如此了。---- 意思是楼市的底线最低也就是差不多这个水平了,还想再往下走也没什么空间了,感觉没有“已经超过最低点正在不断下行”这个意思啊……

4、做了点微调,解释猛戳这里:http://zhidao.baidu.com/question/22438163.html

7、year on year  是不是同比啊?
其他都做了修改,多谢木木!!!
引用 BearDY 2012-8-18 15:17
本帖最后由 BearDY 于 2012-8-18 15:50 编辑

又按错了~
剩余的9个国家中
剩余听起来有点微妙啊耳朵,其余怎样?

The month-on-month Case-Shiller index of 20 cities increased for the fourth consecutive time in May, by 0.9%.
五月,全美20个城市的凯斯•席勒房价指数②连续第四次出现环比上扬,增幅为0.9%。
五月,美国20个城市的凯斯·席勒房价指数连续第四次上涨,环比增长0.9%。
赶脚这样比较符合中文表达方式

a big dose of gravity ---Other markets are still in free fall.
赶脚这两个有些呼应的关系

continue to plummet
垂直下跌
直线下降

quickened in the second quarter
西班牙的房价跌速在今年第二季度有所加快
西班牙的房价在今年第二季度加速下跌
引用 左耳听爱 2012-8-18 21:02
BearDY 发表于 2012-8-18 15:17
又按错了~
剩余的9个国家中
剩余听起来有点微妙啊耳朵,其余怎样?

a big dose of gravity ---Other markets are still in free fall.
赶脚这两个有些呼应的关系---- 译的都和下跌有关,不知道咋改了,囧……

continue to plummet
垂直下跌----股市/房价垂直下跌  有这种说法的哦~~

其他都修改了,最后一句好专业,嘿嘿~~我的表达的确蹩脚

@林木木 @shadoweing  求讨论:中国房价连续第五个月呈现同比下降趋势---环比?  那这里的year on year怎么理解?




  
引用 shadoweing 2012-8-19 08:33
月份和月份对比是环比,年份和年份对比是同比,我错了,小耳朵看错鸟…连续第五个月呈现环比下降趋势…
引用 www.hndfzj.com 2012-8-20 17:19
生活在希望中的人,没有音乐照样可以跳舞。
引用 nzholmes 2012-8-20 22:18
“悲惨的经济状况预示着房价将继续跳水。”这句话我觉得译成“糟糕的经济状况预示着房价将继续探底”更好。我也翻译了这篇文章,前来学习一下。

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