[2011.03.04] 房产的风险

2011-3-7 20:52| 发布者: Somers| 查看: 7400| 评论: 9|原作者: kittyclock

摘要: 房产风险

房产的风险

房子的真相

经济危机和房产萧条相伴同行。两者的关联可被削弱。

Mar 3rd 2011 | from the print edition

人们一直逃不开房产的支配。经历了记忆中最惨重的房产危机后，几乎三分之二的美国人仍认为房产是项稳当的投资。在英国，各部长召开会议，商讨如何将首次置业者投身进房价正下跌的市场。在中国，焦急的置业者排队抢购期房。商业房产的领域更正常了些，但恢复的幅度不大。在伦敦，办公楼的价值回升又催生了对新一轮泡沫的恐慌。起重机装点着中国的轮廓，未来六年里在中国盖起的摩天大楼将会超过全球总数的40%。

房产不仅是生活和工作的地方。对许多人来说，这是他们将做的最大笔经济投资。对许多房屋持有者来说，这是笔糟糕的投资。在美国超过四分之一的抵押贷款人所背负的贷款数额远大于其房产价值。房价已回落到2003年水平且仍在下跌——在12月比去年同期下跌了2.4%。一大堆取消赎回权的房屋仍放在市场出售：在加州66%的房产交易都是二手房。今年价格可能还会再度下跌，这样会吸干市场的信心，也使得人们无法搬家至别处去找工作。改进按揭贷款的计划令人失望：对一些资不抵债的借款人来说，国家帮忙减少负债总额要更有用一些。

与房租相比，至少美国的房价已回落至长期平均值。对那些现金持有者来说，房产要比数年前来得更容易负担得起了。在欧洲的很多地方，房产仍有很大的下跌空间才会回至其应有的价值，而且面临很大的降价压力。供应过度对某些地方的房产市场影响很大，比如在西班牙，蓬勃发展的建筑业已转为泡沫。信贷被收紧（考虑到需重新融资以偿还债务的总额，这也是商业房产的一大担忧）。许多借款人贷款利率是可调整的，不断升高的利率威胁到了他们的利益。

在新兴市场上政策制定者面临着相反的问题：降低房价。许多人指出，房产泡沫是中国经济的最大威胁。中国已实行一系列的措施，旨在抑制房产投机，强迫开发商增加房产供应。由于收入增长和对良好住房的潜在需求巨大，中国房价的上升合情合理。但政策制定者仍在努力使房价得到控制。

房产的特性

讽刺的是，房产的优处应在于它所被公认的牢固性。继网络泡沫之后房产泡沫应运而生并非巧合。实施了梦幻般的商业计划，赚回了公认记录良好的真正财富。但正如我们在特别报告中指出的，房产具有危险的特性。

第一个特性是它的规模。美国家庭投进房产的财富高于其他资产；在其他地方也差不多。所以当房价下降，后果比起股票暴跌之类的要更严重。更坏的是，房产对债务很有吸引力。贷款人需留出更少的资金用作房产抵押贷款，因为房产的稳定性可以作为担保。个人没有其它选择来承担如此沉重的举债。当价格升高，便会形成一个恶性循环：不断升高的抵押品价值使银行可以发放更多的贷款，这意味着又将价格推高。这种螺旋上升是很快速的：在2001年到2007年间美国的抵押债务翻了一倍。这种杠杆式投机可以解释为什么房产泡沫往往会引发经济危机。

房产也是种低效率的资产。它是整体的：你可以抛售股票组合的一部分，但你却不能单卖一个厨房。它是非流动的，即便是它没变成负资产，人们也只能呆在家里享用。而且它的定价效率低，尤其是因为作为一种资产它不容易降价：你不能规避你的风险承担。

恶魔尽在债务中

所以政府应对房产所有权持中立态度，这些所有者的利益被过分夸大。人们总归要买房的：并不需要补贴来推他们一把。在美国，削弱房利美和房地美的计划受到推崇，这两家公司用政府的账户购买和担保抵押贷款。抵押利息的税收应被减免。资本利得税应被变相免除；减少使人们换房成本高的交易税也比较可行。

无论如何，政客们并不愿看到选民们持有的最大笔资产贬值。这原因可解释为什么当房产暴涨繁荣时许多人都在寻求央行的干预。亚洲常常这么做；西方国家的央行也正朝这个方向发展。比如，去年瑞典强行规定抵押贷款的贷款与估值比例最高可为85%。这样做是好的。坐视不理并不是高明的政策。而且央行可以任意使用各种工具，包括利率，这样有助于给市场降温。

然而，监管机构在过去未能及时发现泡沫。一旦暴涨开始，便很难中止：对这点中国政府深有体会。可用的干预方法应建立在固有规则之上，而不是取而代之。绝不能容下最轻率的抵押产品——比如那些无需收入证明的产品。但影响全局的问题是借款人承担的债务数额。一旦借款人很快陷入负资产，房产泡沫的破坏达到最大（中国没那么值得忧心的原因就是其购房者的债务数目比较小）。要求新的借款人持有一笔产权资本（比如10-15%的房产价值）以作缓冲——是理所应当的。

这个方法应逐步分阶段实行。不像减免抵押利息（当利率较低时相对容易些），一条资本最小值的规定可能会妨害经济复苏（特别是在美国，政府正用低首付来担保贷款）。这个方法也可能会使得信誉可靠的借款人被拒之门外，特别是初次置业者和自由职业者。但不能耽搁太久才实行。人们要存上更久的钱才能买房是造就一个更稳健的系统所需付出的合理代价。

本文由译者 kittyclock 提供 点击此处阅读双语版