[2011.3.3] 新与旧

2011-4-27 07:08| 发布者: Somers| 查看: 6347| 评论: 4|原作者: gaofeiwo

摘要: 经济危机刺激了商业地产创新

房产专题

新与旧

经济危机刺激了商业地产创新

2011年3月3日

与住宅地产业同行不同的是，商业地产从业人员在危机过后并没有自我反省。他们满不在乎地说，房地产业就是周期性的嘛。基本的需求影响并未改变，供给也没有失控。现在是拣便宜货的时候了。但是在这种周期性背后，这场危机依然留下了印记。

首先，房地产业的参与者发生了变化。因为一些大银行倒闭或撤出，房地产业的资产管理方和信贷方都（在大浪淘沙中）被淘汰掉一部分。例如，荷兰国际集团（ING）被欧洲监管者要求“瘦身”，这家荷兰银行2月份将旗下庞大的物业资产部门大部分卖给了世邦魏理仕（CBRE）。日后双方还要进一步合并。保险公司等融资新来源正在兴起，它们将取代被遗留贷款和监管措施束缚住手脚的银行。

其次，这场危机让投资者看到，房地产业的某些部分比其他部分流动性更强。与未上市的房产相比，上市REIT的产品能够更快售罄。规模较大的REIT和上市开发商在金融危机期间成功增发股票。摩根士丹利投资管理公司的特德•比格曼表示，目前只有15%的地产掌握在REIT手中，但它们占据的份额今后可能增加。

再次，过去几年房产价值的剧烈波动促进了商业地产衍生品加速发展。inProp资本公司经营着一支新基金，该基金向投资者提供由英国市场跟踪指数而产生的组合风险敞口。公司创始人保罗•奥格登认为，由于许多投资者盯着房地产，但很多优质地产并不出售，衍生产品提供了迅速得到准确资产风险敞口的途径。它们还能被用来快速对冲和减少风险敞口。这个市场规模仍然很小；但是如果运行良好，它就有可能变得无比巨大。

最后，这场风险凸显出本该一直是显而易见的东西：即某些种类的地产在经济低迷期比其它地产弹性更强。优质资产和次级资产的表现天差地别就是个绝好的例子。但是还有些不那么显眼的东西。环保节能在这场危机中表现不俗。建房占到工业国30%到40%的碳排放；据JLL老总科林•戴尔说，在此次经济低迷期间，人们对节能房产的兴趣并没有消减。帝国大厦是这场节能浪潮的旗手：纽约市这栋标志性摩天大楼的翻新工作目前到了最后阶段，它将减少帝国大厦近40%的碳排放。

与其他地产相比，随人口趋势波动的商业地产也表现得更好。在美国，由于“回声潮一代”——即数量突增的年轻人口——起到的促进作用，“多户公寓”租赁业的前景向好。在年龄结构的另一端，老年人需要膳宿和医疗保健设施。房地产投资信托基金Ventas的投资组合中包括疗养院和老年人私人住宅区。公司总裁黛布拉•卡法罗表示，85岁以上老年人属于美国人口中增长最快的部分。但是，上述地产供给有限，这有助于减轻市场低迷造成的冲击。房地产经常被宣传为实现投资组合多样化的手段，但是地产业的某些部分显然比其他部分更具多样性。

本文由译者 gaofeiwo 提供 点击此处阅读双语版