20231203 还我们的房子中国房地产危机的愤怒受害者

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还我们的房子中国房地产危机的愤怒受害者
数百万人在等待可能永远无法建成的住房

2023 年 12 月 3 日

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作者：唐-温兰

顾林之所以选择海滨壹号的公寓，是因为它的地理位置：这是一个安静的住宅区，距离上海金融区以南仅几公里，骑自行车很快就能到达将上海分为东西两部分的黄浦江。虽然 Gu 不得不为这样的地段支付高昂的费用，但他认为，如果房地产市场（正如他所猜测的那样）最终衰退，这套公寓也更有可能保值。

他于 2020 年 3 月为这套价值 2,000 万元人民币（合 280 万美元）的公寓支付了 70% 的首付款。他的妻子和孩子以及顾的父母将于 2022 年春搬进这套三居室的房子。Gu 来自上海，拥有一份高薪的管理层工作，他想象着与家人在开发商计划种植在两栋住宅楼旁的 300 棵樱花树下漫步。但是，在他们一家拿到钥匙近两年后，"濱江壹号 "仍然是一个建筑工地。


顾林是数百万将毕生积蓄投入到可能永远无法建成的房产中的中国人之一。贪婪的开发商、"19条禁令 "和错误的政府政策共同引发了房地产行业前所未有的危机，导致企业破产，投资者血本无归。


这场混乱影响到了许多富裕的中国人--这些人自上世纪 80 年代共产党开放中国经济以来一直表现出色。一些人已经停止支付抵押贷款，而在中国，抵押贷款往往早在新建筑完工之前就已开始。少数人举行了示威游行。到目前为止，抗议活动规模不大，而且零星发生，但政治家们担心动乱可能会蔓延开来，并因拖欠按揭贷款而引发银行危机。

政客们对骚乱蔓延的前景和未付抵押贷款引发的银行危机忧心忡忡
今年八月，当我们在上海郊区的一家星巴克见面时，顾开门见山。如果拿不到房子，他将损失约 1400 万人民币。在他的购房者中，约有 300 人全额付清了贷款。40 多岁的顾是个沉稳低调的男人。但在解释自己的遭遇时，他明显感到不安，经常皱起眉头。

就在他买下房子的几个月后，中国政府出台了一系列政策，旨在为过热的房地产市场降温。政策制定者担心大型开发商积累了过多的债务。他们还想驯服这些公司，因为它们积累了太多的市场力量，不符合共产党的口味。

政府限制了房地产开发商的杠杆作用，禁止公司短期债务超过现金。政策制定者希望这能避免金融危机，阻止房价过快上涨，并抑制投机行为，因为投机行为导致中国出现了臭名昭著的鬼城，在这些鬼城里，整片整片的空房子都卖不出去。


事实证明，这些政策太有效了。2021 年年中，世界上负债最多的开发商恒大开始难以偿还债务。当年晚些时候，恒大违约。2022 年，中国经济受到严重打击。由于担心前途未卜，潜在购房者纷纷存钱不买房。许多开发商停止施工，违约潮席卷市场。


受害者包括无法收回投资的开发商债权人--资产经理和对冲基金。但普通家庭在这场危机中首当其冲。据咨询公司 Gavekal 估计，仅大型开发商就拖欠购房者约 70 亿元人民币的房款。碧桂园是昔日的行业巨头，现已违约，正在建造 100 万套住宅。


但绝大多数房地产开发商都是小公司，如东营，该公司正在建造顾林的公寓。由于它们没有在任何证券交易所上市，因此很难了解问题的严重程度。一些经济学家估计，三分之二的未建房屋将永远无法完工，但其他人则更为乐观。在一些城市，人们的钱花光了，不得不举家搬进尚未完工的楼房。他们住在混凝土外壳里--夏天沸腾，冬天冰冷--必须生火烧水才能洗澡。

东营的意思是 "东边的樱桃"，意指房地产开发商本应种植的树木。当我在十月中旬一个温暖的下午造访滨江壹号时，却连一棵树苗也没有看到。(为撰写本文而联系的东营公司对此不予置评）。我遇到了梁明，他 40 多岁，是一家外企的白领，也在等待自己的公寓建成。他指着其中一栋塔楼的上层，向我展示他的家人和物品应该放在哪里。梁说，他卖掉了另外两套公寓，才凑齐了 2300 万元买下了这套公寓，两年前他用现金付清了全款。现在他只能勉强在附近租房住。


在一些城市，人们的钱花光了，被迫举家迁入未完工的建筑中
塔楼似乎远未完工。大部分窗玻璃已经安装到位，但仍有大片混凝土裸露在外。建筑工地被高高的、摇摇欲坠的水泥墙和金属板路障围了起来。围墙后面是一片杂草丛生的荒地和一堆堆生锈的建筑材料。当天看不到一个建筑工人。梁说，虽然他有时会看到零星的工人，但没有实质性的施工。

如果一个建筑工地长期处于停工状态，当地政府就会将其称为 "lanweilou"（废弃项目）。与仍在施工的项目（即使只是名义上的项目，如滨江一号）相比，兰卫楼的投资者拥有更多的法律追索权。梁说，建筑公司会努力保持项目正在取得进展的假象。


溱岸壹号处于法律灰色地带。2020 年，东营将其债务出售给一家名为信达资产管理公司的公司，这是一家国有企业集团，专门接管流动性差的公司的坏账。公开资料显示，信达是滨江一号项目的真正所有者。信达对完成该项目兴趣不大，如果项目失败，信达甚至可以从中获益：如果一家公司拖欠债务，信达可以接管其资产。


东营公司的一名代表今年早些时候告诉业主们，信达公司收购了该公司的股份，以换取其债务，但它只是一个纯粹的财务投资者，没有义务完成这些房屋。目前尚不清楚谁控制着业主的押金，也不清楚这些钱的去向：用于存放 One Riviera 资金的托管账户已被清空。

业主们曾多次起诉东营公司。业主们说，东英公司对此置若罔闻。顾林和梁明都被告知，对信达公司采取法律行动毫无意义--该公司实力雄厚，当地法院不会受理此案。

建筑工地被高高的、摇摇欲坠的水泥墙和金属板路障围了起来。围墙后面是一片杂草丛生的荒地和一堆堆生锈的建筑材料。
谈判的唯一渠道是最基层的政府部门，即靠近 One Riviera 的一个 "请愿办公室"，当地居民可以在这里投诉从邻居吵闹到小规模腐败等各种问题。每周四，一群业主都会与几位区经理举行会议。该小组绘制了图表，记录轮到谁 "轮班 "向官员请愿。

梁说，会谈就像一场没有进球的足球比赛：责任问题被来回踢来踢去，却没有结果。最近在该办公室进行的讨论揭示了案件的一个令人不安的发展。信访办说，那些还没有付清房款的人现在就应该按照合同规定付清房款。否则，他们将违反最初的条款，并可能失去对房屋的任何权利要求。


当我在 10 月份的一个星期四访问请愿办公室时，业主们正聚集在一个小会议室里。那里的官员不愿回答有关此事的问题。看到外国记者，一些业主不寒而栗。虽然他们中的一些人欢迎媒体的关注，但其他人认为这只会让事情变得更糟。一位老人要求我马上离开。"他说，"共产党最害怕的就是外国媒体。


东营将业主称为 "小业主"。顾林抱怨说，这个词经常被用于规模小得多的资产纠纷中，并没有认识到数百个家庭的毕生积蓄都岌岌可危。"我曾多次对这种说法提出异议。我认为这很能说明他们对民生的看法。我觉得开发商、政府和法院都忽视了业主的财产权和生活权"。

这种不公正的感觉正在把 "海滨一号 "的准居民变成愤怒的抗议者。交房期限一过，他们就开始举行示威游行，旨在吸引当地政府的注意。东营似乎担心会引起当局的不必要关注，宣布将举行一个仪式来庆祝项目即将完工。

东营方面称此次活动为 "百日会战"--意指购房者将在未来 100 天内拿到钥匙的承诺。3 月 5 日，One Riviera 搭起了一个舞台，舞台后面是一个三米高的背景板，上面用浓密的银色笔触画着激励人心的标语："迅速行动，勤奋工作 "和 "迅速领先"。几十名业主头戴安全帽，身穿反光背心，观看公司高管发表简短的庆祝讲话，一名摄影师则在一旁飞快地记录下这一时刻。


"我觉得开发商、政府和法院都无视业主的财产权和生活权"
这可能有助于与当地官员进行交涉，但却无法安抚业主的情绪。10 月份（100 天已经过去很久了），梁明和其他几个人闯入建筑工地，爬上了几层楼。他们在城市的制高点上高喊："交出房子！"。梁明说，警察赶到后对一些抗议者进行了粗暴对待，把他们推倒在地。

今年，"滨江一号 "业主在请愿办公室前举行了另一次抗议活动，现场出现了特警。他们把几名抗议者拖进车里，把他们扔在十公里外一个很难叫到出租车的地方。这群人中包括几名老人和儿童，他们不得不沿着城市的方向慢慢走回去，直到找到一辆出租车。警察走访了许多 "海滨一号 "的业主，警告他们不要抗议。


另一种形式的抵抗是经济上的。建筑短缺的一个残酷现实是，许多购房者不得不为可能永远不会建成的房屋偿还贷款。Gu 和他的一些业主在 9 月份表示，他们将不再支付抵押贷款。

他们的情况与他们不谋而合：一群持不同政见的网民从2022年6月开始收集中国各地抵制房贷的数据，结果显示有数万人停止支付房贷以示抗议。一些心灰意冷的购房者在网上发布声明，宣布在拿到钥匙之前不会付款。这给银行和地方政府施加了压力，迫使他们解决问题，尽管顾和他的邻居们如果拖欠房贷，可能会承担严重后果。

10 月，梁明和其他几个人闯入建筑工地，爬上了几层楼。他们在城市的制高点高喊："交出房子！"。
Gu 知道，与媒体交谈也是有风险的。但在尝试了其他途径却一无所获之后，他觉得自己必须站出来说话。他认为自己的困境反映了中国在法治方面存在的更大问题。"他说："人们把几代人的家产都注入了这些房子，而我们得到的却是这样的结果。

与共产党签订的不成文的社会契约规定，共产党主持日益繁荣的物质生活，但公民必须毫无疑问地服从统治者。然而，随着经济的不景气，这些公民必须继续服从。对于经历过数十年高速增长的人们来说，这是一种令人窒息的体验和困惑。


他自己的困境让顾认为，全国各地一定有很多像他这样的人。"他感叹道："这就是上海。这座中国最大的城市拥有完善的法院系统，其中不乏精通商法的优秀律师和法官。如果他能在这里遇到这样的麻烦，那么任何人都有可能。■

本文中的部分人名有改动。

唐韦兰是《经济学人》的中国商业和金融编辑

由 Cecilia Wang 报道

照片：Getty